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　　在一線城市，二手房成交量早已超過新房。北京早在2009年，二手房成交量就反超新房;在深圳，這一節(jié)點(diǎn)發(fā)生在2009年;在上海，2005年，和2007年之后，二手房的成交都高于新房。這些數(shù)據(jù)顯示，在一線城市，早已進(jìn)入存量房時(shí)代，二手房的成交量是新房的二倍甚至三倍。在美國(guó)，市場(chǎng)上交易的80%都是二手房。

　　二手房的交易活躍，是人口紅利下降、城鎮(zhèn)化進(jìn)程到一定階段的結(jié)果，也是購(gòu)房者對(duì)于區(qū)位、配套綜合選擇的結(jié)果。

　　有些城市雖然還沒有進(jìn)入存量房時(shí)代，但這一節(jié)點(diǎn)早晚也會(huì)來(lái)臨。

　　二手房的選擇，大家經(jīng)?？紤]的因素有區(qū)位、交通、學(xué)區(qū)等配套，這些因素大家都可以根據(jù)自己的需求去選擇。除此之外，還有一個(gè)因素，雖然不是主導(dǎo)因素，但也會(huì)使你或省掉數(shù)萬(wàn)元，或多花數(shù)萬(wàn)元，而且這個(gè)因素，很多人還拿不準(zhǔn)，那就是——二手房的裝修標(biāo)準(zhǔn)。

　　今天我們就來(lái)說說選擇二手房如何看它的裝修。

　　二手房的裝修要分項(xiàng)去看

　　如果你買的二手房裝修還很新，不必重新裝修，可以直接入住，那再好不過。

　　如果你買了二手房，是打定主意要重新裝修的，那也不用在乎它現(xiàn)在的裝修了，買啥樣的裝修程度都行，反正你都是要拆了重新弄。

　　但有很多人入手了二手房，是想快點(diǎn)入住，或者沒錢再重新裝修，那么就要考慮二手房現(xiàn)在的裝修狀況了。很多二手房的裝修半舊不舊的，購(gòu)房者往往拿不準(zhǔn)，甚至完全不懂怎么去評(píng)判它的裝修現(xiàn)狀。

　　很多人看二手房，腦子里自動(dòng)會(huì)蹦出來(lái)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：新與舊、精裝與簡(jiǎn)裝。而這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)都不理性。新與舊、精裝與簡(jiǎn)裝本身就是一個(gè)感性的概念，沒有一個(gè)數(shù)據(jù)化、標(biāo)準(zhǔn)化的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。而且這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是把所有的裝修項(xiàng)目都混為一談，是一個(gè)過大、過于籠統(tǒng)的概念。

　　那么二手房的裝修是好是壞怎么去評(píng)判呢?

　　我認(rèn)為應(yīng)該把裝修項(xiàng)目一項(xiàng)一項(xiàng)分開，每一項(xiàng)都單獨(dú)去看，看這每一項(xiàng)是直接能用，還是需要改造。

　　這些項(xiàng)目細(xì)分成：水路、防水、電路、暖氣、地磚墻磚、木地板、門窗、吊頂、造型、現(xiàn)場(chǎng)家具、墻面乳膠漆(或壁紙)、櫥柜、廚電、衛(wèi)浴、燈具、窗簾、家具家電。

　　這些項(xiàng)目，基本上按我上面的排序，越靠前的改造起來(lái)難度越大，靠后的改造起來(lái)難度會(huì)小一些。水、電、暖、防水、墻地磚，這最前面的五項(xiàng)是最重要的，如果這五項(xiàng)不用改動(dòng)，那么你的二手房改造將會(huì)節(jié)省一大半精力、時(shí)間和費(fèi)用。

　　下面我們就來(lái)一項(xiàng)一項(xiàng)地說說：

　　第一項(xiàng)：看水路查看重點(diǎn)：

　　1、看管路是否正常，不能漏水。如果有漏水，地磚或墻磚縫里會(huì)有比較明顯的出水，或者是水泡痕跡。另外如果老房子的下水立管是鑄鐵的，要看是否已被銹蝕。

　　2、看面盆、淋浴、馬桶、洗衣機(jī)、廚房水槽等各個(gè)用水點(diǎn)的位置是否合理。如果這房你買來(lái)后，也會(huì)這樣布置用水點(diǎn)，那說明你搬進(jìn)來(lái)后不用重走水路了。

　　3、看是不是走的暗管，走暗管強(qiáng)于走明管。有一些老房子，走的是明管，這樣挺不美觀，看你是否能接受了。

　　如何改造：

　　如果管路已經(jīng)老化、滲漏、或者位置不合理你想改動(dòng)、明管想改成暗管，這些情況都要改造管路。而水路的改造非常不易，要把墻磚、地磚砸掉，費(fèi)工、費(fèi)時(shí)、費(fèi)錢?；旧先绻脑旃艿?，就等于宣布了這個(gè)房子要重新裝修，至少是廚房和衛(wèi)生間的重新裝修。

　　改造難度：★★★★★(最難是5星，最易是1星，下同)

　　改造花費(fèi)：★★★★(由于不同建材花費(fèi)不一，就不寫大致費(fèi)用了，只用星來(lái)標(biāo)示，最多是5星，最少是1星，下同)

　　改造時(shí)間：約3周

　　第二步：看防水查看重點(diǎn)：

　　1、看衛(wèi)生間外面的墻體，是否有乳膠漆、墻紙返潮、脫落、滲水。

　　2、看是否往樓下滲水，有機(jī)會(huì)可以去樓下的衛(wèi)生間、廚房頂棚看一下，最好是打開樓下吊頂看看有沒有滲漏。

　　如何改造：

　　如果有往外或往樓下滲水，要砸開衛(wèi)生間墻磚和地磚去修補(bǔ)。如果是局部滲漏，可以只局部砸開墻磚、地磚，還好修一些。如果是大面積墻外返潮、滲漏，那幾乎也相當(dāng)于衛(wèi)生間重新裝修了。

　　改造難度：★★★★

　　改造花費(fèi)：★★★★

　　改造時(shí)間：約2周

　　第三步：看電路查看重點(diǎn)：

　　電路一是看插座，二是看開關(guān)和燈。

　　插座看是否夠用，是否符合你自己的生活習(xí)慣，如果不夠，那很麻煩，要么你得新布線，要么你忍受著不便過日子。

　　開關(guān)和燈看是否合理、是否符合你的習(xí)慣和滿足你的需求。

　　另外看配電箱是否過于老舊，如果配電箱里面只有兩三個(gè)開關(guān)，那說明沒有細(xì)致、合理的分線路。

　　如何改造：

　　新房裝修，有相當(dāng)一部分線路其實(shí)走在地上的，在地板之下。舊房改造時(shí)，也可以不砸地磚，只在墻上走線。但走墻開槽多，工費(fèi)會(huì)貴。另外在墻面開橫槽，為對(duì)結(jié)構(gòu)安全有影響。開槽時(shí)還有可能把原來(lái)裝修時(shí)布的線切斷，因?yàn)檠b修時(shí)埋的線都比較淺。

　　如果老房子線路分的不合理，要重新分路，那就要把房子里所的線全部重新布一遍，費(fèi)用不低。

　　改造難度：★★★★

　　改造花費(fèi)：★★★★

　　改造時(shí)間：約3周

　　第四步：看暖氣查看重點(diǎn)：

　　暖氣有的用的是暖氣片，有的用的是地暖。地暖強(qiáng)于烤漆暖氣片，烤漆暖氣片強(qiáng)于老式的鑄鐵暖氣片。

　　地暖看是否滲漏或有問題，這個(gè)一般表面看不出來(lái)，可以詢問一下房主地暖裝了多久了，是否有質(zhì)保。正規(guī)的地暖質(zhì)保50年。暖氣片看是否合理，是否需要重新布設(shè)，或換新暖氣片。

　　如何改造：

　　如果是換地暖，要把地磚砸掉，舊地暖砸掉，非常麻煩。不過一般地暖差不多是終生不換的。

　　暖氣片的話，如果只換暖氣片比較容易。如果連內(nèi)部管道也換的話，也要砸地磚，非常麻煩。

　　改造難度之換地暖或換管道★★★★★

　　改造花費(fèi)之換地暖或換管道★★★★★

　　改造時(shí)間之換地暖或換管道：約4周

　　改造難度之只換暖氣片★★★

　　改造花費(fèi)之只換暖氣片：★★★

　　改造時(shí)間之只換暖氣片：約2天

　　第五步：看地磚墻磚查看重點(diǎn)：

　　地磚和墻磚當(dāng)然是看著磨損不嚴(yán)重，不用更換最好。另外可以看看花色。墻地磚的流行趨勢(shì)也在不斷變化，看看二手房的墻地磚花色你是否喜歡。

　　如何改造：

　　更換地磚和墻磚非常麻煩。地磚和墻磚先要砸掉才能換，而砸墻地磚還很容易傷到其內(nèi)部的水、電、暖管線，所以基本上地磚和墻磚要換掉的話，那就意味著家里就是要全部重新裝修了。

　　地磚和墻磚，以及地磚和墻磚下面的東西如果不動(dòng)，那將非常省事。記住，地磚和墻磚是二手房裝修改造的一個(gè)分水嶺。

　　地磚的改造還有一個(gè)小竅門。如果地磚磨損比較嚴(yán)重，而你正好想換木地板，那還有一個(gè)省時(shí)省錢的辦法，就是只直接在地磚上鋪木地板，地面不用找平了。這要求地面下面的管線不用重布，還要求地磚本身鋪的平整度非常高。不過這個(gè)辦法一般需要重新?lián)Q室內(nèi)門，因?yàn)殚T縫下面一般不足以加一層木地板還不影響開閉。

　　改造難度：★★★★★

　　改造花費(fèi)：★★★★★

　　改造時(shí)間：約4周

　　第六步：看木地板查看重點(diǎn)：

　　看木地板的磨損狀態(tài)，是否有必要更換。

　　如何改造：

　　木地板如果下面是混凝土找平，更換新木地板還是比較容易的。不用重新找平，只把舊木地板掀掉，換新即可。

　　改造難度：★★★

　　改造花費(fèi)：★★★★★

　　改造時(shí)間：約2周

　　第七步：看門窗查看重點(diǎn)：

　　看入戶門、室內(nèi)門、窗戶是否還正常能用。如果還能用，那最好不過。

　　如何改造：

　　如果換掉，倒也不麻煩，甚至能邊住邊換。不過換門窗的花費(fèi)不算太低。

　　改造難度：★★★

　　改造花費(fèi)：★★★★

　　改造時(shí)間：約1周

　　第八步：看吊頂查看重點(diǎn)：

　　看吊頂?shù)臉邮绞欠襁^時(shí)，是否有裂縫。

　　吊頂如果要拆掉換新，相對(duì)來(lái)說還是比較容易的。把舊的打掉，找木工做新的，然后重新刷乳膠漆。吊頂拆除會(huì)刮花墻會(huì)，重新刷乳膠漆要把墻面也刷了。

　　改造難度：★★★★

　　改造花費(fèi)：★★★★

　　改造時(shí)間：約4周

　　第九步：看造型查看重點(diǎn)：

　　造型主要是背景墻造型。這個(gè)主要看樣式是否過時(shí)，是否有破損，樣式你是否喜歡。

　　其實(shí)我認(rèn)為，如果一套房子的裝修有很多復(fù)雜的造型，反而不是一套干干凈凈的簡(jiǎn)裝。簡(jiǎn)裝的話，你翻新起來(lái)要容易的多，也能更好地根據(jù)自己喜歡的風(fēng)格來(lái)重新布置。

　　如何改造：

　　造型如果要拆除或換新的，也相對(duì)對(duì)容易，舊的打掉，想做新的就做新的，不做的話就刷成乳膠漆或貼壁紙。

　　改造難度：★★★

　　改造花費(fèi)：★★★

　　改造時(shí)間：約3周

　　第十步：看現(xiàn)場(chǎng)家具查看重點(diǎn)：

　　很多裝修會(huì)現(xiàn)場(chǎng)做木工，這些家具和木工活都是在刷墻之前就固定在墻上的。主要有各種柜子、窗套、甚至老式的裝修連暖氣片都包了起來(lái)、還有木質(zhì)墻裙。

　　看這些現(xiàn)場(chǎng)的木工，主要看是否過時(shí)，你是否喜歡。

　　我個(gè)人覺得單從裝修這個(gè)角度來(lái)選的話，還是選沒有現(xiàn)場(chǎng)家具的最好，這樣沒有過時(shí)之憂。你也能根據(jù)自己喜歡的風(fēng)格進(jìn)行軟裝布置。

　　如何改造：

　　這些家具都是固定在墻上的，搬不走，不要了只有拆除。拆下后家具那地方?jīng)]有刷墻，還是毛坯面，要重新刷墻。

　　改造難度：★★★

　　改造花費(fèi)：★★★

　　改造時(shí)間：約3周

　　第十一步：看乳膠漆或壁紙查看重點(diǎn)：

　　不管是乳膠漆還是壁紙，當(dāng)然都是越新越好，另外顏色、花紋看你能否接受。

　　如何改造：

　　墻面、頂面乳膠漆如果要翻新，分兩種情況。如果墻皮沒有脫落，可以只重刷兩遍乳膠漆即可，如果墻面脫落就要費(fèi)事一點(diǎn)，要全鏟掉重刷。

　　壁紙如果揭掉，一般是要重新批膩?zhàn)犹幚韷γ娴摹?/span>

　　改造難度：★★★

　　改造花費(fèi)：★★★

　　改造時(shí)間：約3周

　　第十二步：看櫥柜、廚電、衛(wèi)浴、燈具、窗簾等查看重點(diǎn)：

　　櫥柜、煙機(jī)、灶具、熱水器、面盆、馬桶、淋浴、燈具、窗簾、廚房衛(wèi)生間鋁扣板吊頂，這幾項(xiàng)我放在一塊寫了。這幾項(xiàng)都是半固定的項(xiàng)目，換新的難度也不大。主要看這些東西是否還正常運(yùn)轉(zhuǎn)，是否還能用，樣式你是否喜歡。

　　如何改造：

　　拆了舊的換新的即可，并且拆除一般也不會(huì)連帶損壞其它項(xiàng)目。

　　改造難度：★★

　　改造花費(fèi)：★★★

　　改造時(shí)間：約2周

　　第十三步：看家具、家電查看重點(diǎn)：

　　這兩項(xiàng)都是很方便換新的項(xiàng)目，也放在一起寫了。主要看是否還能用，是否太陳舊，款式你是否喜歡。

　　如何改造：

　　處理掉舊的，換上新的即可。

　　改造難度：★

　　改造花費(fèi)：★★★★

　　改造時(shí)間：約1周

　　凝練成4條二手房裝修簡(jiǎn)則

　　如果你沒有裝修經(jīng)驗(yàn)，上面的內(nèi)容可能會(huì)覺得太過專業(yè)，不好理解。要把這些內(nèi)容記住并用來(lái)指導(dǎo)自己買二手房，更加不容易。另外我估計(jì)大家進(jìn)到一套的二手房里，腦子可能一片模糊，也不可能對(duì)著手機(jī)一項(xiàng)項(xiàng)比照。

　　那么我再總結(jié)4條原則，參照這4條原則看二手房的裝修情況，就大差不差了：

　　1、最好是買5年之內(nèi)裝修的房子。5年之內(nèi)的裝修，其磨損程度基本上還可以接受，5年前的裝修工藝比現(xiàn)在也不落后多少，一般無(wú)需改造，可直接入住。

　　2、水、電、暖、防水、墻地磚，這五項(xiàng)是最重要的。如果這五項(xiàng)不用改動(dòng)，那么你的二手房改造將會(huì)節(jié)省一大半精力、時(shí)間和費(fèi)用。記住，地磚和墻磚是否要換，是二手房裝修改造的一個(gè)分水嶺。

　　3、水、電、暖、防水、墻地磚的改造是最難的。復(fù)雜、耗時(shí)長(zhǎng)、花錢多。凡改這五項(xiàng)，基本上就是重新裝修。

　　木地板、門窗、吊頂、背景墻、現(xiàn)場(chǎng)家具等造型、乳膠漆、壁紙的改造不算很難，花費(fèi)也不算很多。

　　櫥柜、衛(wèi)浴、家具、家電，還有其它軟裝改造起來(lái)相對(duì)容易。

　　4、一個(gè)吊頂、背景墻、現(xiàn)場(chǎng)家具等非常復(fù)雜的二手房，不如一套干干凈凈的簡(jiǎn)裝房。因?yàn)樵綇?fù)雜改造起來(lái)越因難。就算是這些造型現(xiàn)在不用改造，那你想過它過幾年會(huì)過時(shí)嗎?記住，除非是真正的大師設(shè)計(jì)，才能雋永——至少是過時(shí)的慢，其它的庸常設(shè)計(jì)，都是一時(shí)的流行，只有簡(jiǎn)裝是永恒的。簡(jiǎn)裝你可以根據(jù)自己的喜好，通過軟裝去布置成自己喜歡的風(fēng)格。

　　以上就是我對(duì)二手房如何看裝修進(jìn)行的思考、總結(jié)，要買二手房的，可以根據(jù)本文的介紹去對(duì)比。

　　二手房的裝修現(xiàn)狀雖然不是選擇二手房的決定性因素，但也關(guān)系到后期是否要投入裝修改造的費(fèi)用。

　　購(gòu)房者也可以根據(jù)本文的介紹，去評(píng)估二手房的價(jià)格是高是低，別被二手房裝修的表面迷了錢，要看透每一項(xiàng)，才能正確認(rèn)識(shí)一套二手房的裝修，才能眼明心亮，不花冤枉錢。