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　　這是給我國內(nèi)客戶的一份答卷?？蛻粼谌盒壑? Condo之當(dāng)今房地產(chǎn)大勢下，對于多年來堅持的買大地老房以及未來的翻蓋以及重建，仍情有獨鐘，矢志不渝。

　　于是，本著未來翻建或重建，力求投資穩(wěn)妥，一擊而勝的出發(fā)點，此次趁著客戶的十一長假，我們共同把那些過去早已好鎖定區(qū)域的大地老房看了一個透。在此過程中，我也再次就一些開發(fā)方面的問題，以及當(dāng)今房市下，買地重建需要注意的事項，在客戶的帶動下，重新捋順了一遍。

　　買地蓋房，舊房翻新，早已不是什么新的話題。過去幾年，幾乎被各路建筑以及非建筑專業(yè)出身的人士以各種渠道和方式宣傳講解過。很多不差錢有膽識的客戶，勇于嘗試，翻建了不止一套;而內(nèi)部裝修，翻新后出售盈利，更是有很多成功案例。

　　我認(rèn)識的經(jīng)紀(jì)同事，貸款專家，也有 “實踐出真知”，親臨其境，從自己本人的蓋房經(jīng)歷中總結(jié)出很多寶貴經(jīng)驗。

　　要說翻建和重建需要注意的事項，恐怕永遠(yuǎn)有說不完，以及漏掉的內(nèi)容。因為政府對于翻建許可的申請程序和要求，重新劃分商用以及民用，環(huán)境保護(hù)等，不但有嚴(yán)格的規(guī)定，各個區(qū)域和市鎮(zhèn)也有自己單獨的規(guī)定。

　　今天所說，是重建和翻建需要注意的主要事項，非常有普遍性。是無論過去和將來形勢如何，都盡量不要背離的基本準(zhǔn)則。尤其現(xiàn)在，房市低迷不振之下，舊房翻新，買地重建是一把雙刃劍，怎么出手是關(guān)鍵。

　　1.選對地址，成功一半;找好地址，需要慧眼和膽識。

　　地產(chǎn)界的俗語：Location，Location，Location。地點，地點，還是地點。重要的事情說三遍。選對了地址，您已經(jīng)贏了一多半，全勝和小勝之分而已。

　　一塊好地，蓋了豪宅，地段加房子，烈火烹油，沒有不旺的道理。就算沒有資金，自己無法投資翻建，您也不用愁，有慧眼的開發(fā)商們，是不會錯過您的好地址的。哪怕您蓋到一半，出現(xiàn)無法抗拒的天災(zāi)人禍，不得不爛尾，您也一樣可以將房子打包賣出去。

　　好有好的道理，硬通貨經(jīng)得起時間和市場的考驗。此次房市震蕩，經(jīng)典好區(qū)的豪宅們巍然不動。

　　您說，這不是廢話，誰都知道買地買房都要好地址啊。呵呵，未必。

　　一目了然的好地，看上的可不止您一個人;在黃金地段，或者，已經(jīng)翻建的新房占整個區(qū)域的一半，甚至多于老房，通常是好地段了，但是貴啊。這樣的區(qū)域，買老房甚至不如買人家翻蓋好的新房劃算，至少，從性價比上來說是這樣。

　　那些大地老房的潛在賣家們，對于自己的土地價值，心知肚明的同時，還會有“自家孩子最好”的心理，在您的估值上，通常會加上個20%。所以，與公認(rèn)的好地，貴的流油的地段死扛，不是我們強(qiáng)調(diào)的投資套路。

　　我今天說的是中等財力，要四兩撥千金的投資。

　　那么，如何選地，才能小兵立大功呢?

　　首先，在您自己滿意或者熟悉的區(qū)域，或者經(jīng)紀(jì)建議的地段，自己到現(xiàn)場看，轉(zhuǎn)悠，體察，獲得一手體會。這是個笨法，但管用。

　　其次，如果您看到一個沉寂的老區(qū)，地塊方正，戶型整齊，交通便利，適合居住的同時，在未來的某一天，也可能作為出租或者家庭旅館，Airbnb 來做，那么，如果遇到占地好，房子暫時不需要過度裝修就可以住人，您可以出手，關(guān)鍵是便宜。風(fēng)險是，您可能很久都無法獲得許可。只是內(nèi)部裝修沒問題。

　　一個完全沒有翻建房的老區(qū)域，居民觀念比較保守，申請許可首先需要的“百分之多少的鄰居們同意”這條，可能會遇到阻力。

　　您可以做第一個吃螃蟹的人，也可以買來后等待別人先吃，您隨后跟上。也可以在一個已經(jīng)有了翻建的街道，當(dāng)然最好是很少，新舊房占比不要超過10%，買來投資。然而，一個區(qū)域，只要有翻建的新房出來，哪怕正在建，這個地區(qū)的老房，就會有漲價的趨勢?；垩墼谶@里變得彌足珍貴。

　　2. 挑選建筑商;全包還是分包。

　　再次強(qiáng)調(diào)，我今天這篇，是給國內(nèi)客戶的答卷部分，客戶只想買快很好的大地，能夠蓋一棟或者兩棟獨立屋，找全包。如果您是財力強(qiáng)大的集團(tuán)公司，想要買大地，蓋聯(lián)排鎮(zhèn)屋，或者Condo大樓，不在此范圍內(nèi)。

　　建筑商，或者說就是我們國內(nèi)說的包工隊，在這邊選擇很多，包括的服務(wù)范圍分別不同。從設(shè)計圖紙，到申請各種許可，到最后完工，驗收，交房，俗稱的一攬子工程，就是全包;以及分開服務(wù)，作為業(yè)主，您可以自己做監(jiān)工，選擇多個渠道去完成所有的作業(yè)。

　　這個仍然是說不完的話題，具體到實際操作，很多細(xì)節(jié)絕對需要專家的意見。選擇一個好的建筑工程隊，幾乎和選一個好地址同等重要。

　　我個人也是客戶的體會就是，當(dāng)然要找工程隊，一旦選好，全權(quán)托付。然而，一定不要大撒把。無論是本地西人，還是咱們自己的華人施工隊，如何信任另當(dāng)別論，作為業(yè)主，或者業(yè)主委托的經(jīng)紀(jì)人，都要有個弦繃著。人性如此，和族裔無關(guān)。

　　如果您英文好，也可先了解一下各個流程，親自到當(dāng)?shù)卣儐?，做到心中有?shù)。找個翻譯都值得。業(yè)主懂行，其實是雙贏的事兒。一個好的建筑商，不怕業(yè)主在現(xiàn)場監(jiān)工，但并不希望遇到一個完全不懂，又不肯全放手，啥都問，聽了也懵懂的金主。

　　3. 資金準(zhǔn)備一定要充足，防止?fàn)€尾工程。

　　實踐證明，很多建筑工程，哪怕僅僅是內(nèi)部大裝修，都是由于后期資金準(zhǔn)備不足，造成業(yè)主的損失。

　　最好在預(yù)留資金的基礎(chǔ)上，哪怕很充分，也要備出10%的余富?？傆幸庀氩坏降氖虑榘l(fā)生，比如某段工程驗收不合格，需要重來;或者裝修需要的特殊材料到貨延期;交房后市場不好，比如現(xiàn)在，房子無法按照預(yù)定價位或者日期賣出，在市場的停留期延長，等等。所有這些，都會造成資金流通上的阻礙。

　　如果您了解一些蓋房貸款資金來源，一定知道從A類銀行貸款很難，尤其當(dāng)下，難于上青天;從B類，或者C類借債，能借到就算好了，然而利息驚人。目前市場上C類銀行的借債利息，雖稍有不同，舉個簡單的例子，通常是 2% 加上9%，一共 11% 的年息，或者更高。

　　所以，一旦工期延遲，損失以日計算。有很多投資者蓋到后半段，資金供應(yīng)斷鏈，出現(xiàn)爛尾，不得不將物業(yè)打包賣掉，賣價肯定不如人意。而收房后的市場停留期延長，也會令業(yè)主支撐不住，不得不降價急售。

　　篇幅有限，只能概括說。舊房翻新，買地重建，需要戰(zhàn)略上藐視，戰(zhàn)術(shù)上重視，細(xì)節(jié)不容忽視。

　　如果您非要我只選一條最重要的說，我認(rèn)為，選地，至關(guān)重要。沒買到好地，猶如地基沒打好，樓只能越蓋越歪。

　　一塊地，就如同多位數(shù)領(lǐng)頭的 1，后邊跟著的0們，就是所有的工程，配件，貸款等，屬于錦上添花。而沒有了前邊的1，后果可想而知。